토지 양도소득세 계산방법 / 비사업용 토지 절세 방법
<순서>
토지 양도소득세란?
토지 양도소득세 계산방법
토지 양도소득세 홈택스 이용방법
비사업용 토지 양도세 절세 방법
세금은 종류도 많고 복잡해서 세무사에게 맡기게 되는데요. 조금만 관심을 갖고 들여다보면 맥을 집을 수 있습니다. 소득이 높아질수록 세금을 놓치면 정말 큰 기회비용이 들게 되죠. 토지 양도소득세 계산방법과 비사업용 토지 절세 방법에 대해 확인하세요.
토지 양도소득세란?
토지는 사업용 토지와 비사업용 토지로 나뉩니다. 토지 등의 부동산을 거래할 경우 그에 따른 시세차익에 대한 세금을 납부하는 것을 말합니다. 시세차익이 크면 세금도 커지게 됩니다. 예를 들어, 100만 원을 주고산 토지를 500만 원에 팔게 된다면 400만 원의 시세차익이 생기게 됩니다. 이 400만 원에 대한 세금이 양도소득세가 됩니다. 토지를 거래할 경우 땅의 총면적, 위치에 따라 양도세 계산이 달라집니다.
토지 양도소득세 계산방법
양도세 계산을 하기 위해서는 양도금액과 취득금액, 필요경비(중개수수료, 취득세 등), 실제 발생한 양도차익, 기본공제금액, 양도세율을 정확하게 알고 있어야 계산할 수 있습니다. 또, 토지 보유기간과 과세 표분, 사업 여부에 따라 달라집니다.
보유기간이 최소 2년 이상 되어야 토지거래 세금에 유리합니다.
- 1년 미만 보유 시 50%
- 1년 이상 2년 미만 보유 시 40%
- 2년 이상 보유 시 기본세율 적용
| 기본세율 | 비사업용 토지 세율 | 누진공제 | |
| 1,200만원 이하 | 6% | 16% | - |
| 1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하 |
15% | 25% | 108만원 |
| 4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하 |
24% | 34% | 522만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1억 5천만원 이하 |
35% | 45% | 1,490만원 |
| 1억 5천만원 초과 ~ 3억원 이하 |
38% | 48% | 1,940만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 이하 |
40% | 50% | 2,540만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 |
42% | 52% | 3,540만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 55% | 6,540만원 |
비사업용 토지로 분류되면 원래 세율에 10% 중과세합니다. 쓰지 않는 땅에는 세금을 더 내게 됩니다. 토지는 생산성을 목표로 하기 때문이라고 하네요. 생산성을 내지 않으면 사치로 여겨 세율을 높이게 됩니다. 농지의 경우 자경 하지 않으면 비사업용 토지로 분류되며, 대지를 매수한 후 나대지로 매도하는 경우에도 비사업용 토지로 분류하고 중과세하게 됩니다.
토지 양도소득세 홈택스 이용방법 ▼
토지의 양도소득세는 매도인의 상황이나 경우에 따라 변수가 많습니다. 국세청 홈택스 간편 계산이나 국세상담 126번을 이용해 도움을 받을 수 있습니다. 홈택스에서 제공하는 자동계산을 통해 양도세를 정확하게 확인할 수 있습니다.
- 홈택스 사이트 > 세금 종류별 서비스 > 모의계산 > 양도소득세 자동계산
1개 부동산 양도소득세 계산할 땐 로그인 없이 계산해 볼 수 있습니다.
양도소득세 계산할 때 취득가액을 모르는 경우
홈택스 모의계산에서 취득가액을 환산가액으로 변환시켜 계산을 해줍니다.
모의계산으로 계산한 것이니 참고용으로 이용하시면 됩니다.
비사업용 토지 양도세 절세 방법
비사업용 토지 양도세득세율을 낮추기 위해서는 과세표준을 낮춰야 합니다. 장기보유 특별 공제를 이용하면 보유기간이 길어질수록 세금 세율이 적어집니다. 최소 2년 이상은 토지를 보유한 다음 거래하는 것이 세금을 줄이는 방법입니다. 장기보유 특별공제는 보유기간 3년 이상이면 6%~30% 추가 공제받을 수 있습니다.
| 2021년 1월 1일 ~ 적용 | |
| 보유기간 | 공제율 |
| 3년 이상 보유 | 6% |
| 4년 이상 보유 | 8% |
| 5년 이상 보유 | 10% |
| 6년 이상 보유 | 12% |
| 7년 이상 보유 | 14% |
| 8년 이상 보유 | 16% |
| 9년 이상 보유 | 18% |
| 10년 이상 보유 | 20% |
| 11년 이상 보유 | 22% |
| 12년 이상 보유 | 24% |
| 13년 이상 보유 | 26% |
| 14년 이상 보유 | 28% |
| 15년 이상 보유 | 30% |
또, 생산성 유무를 가르는 60% 이용률을 이용해, 보유한 기간 중 60% 이상을 사업용으로 사용하고 40%는 비사업용 토지로 두어도 중과세에서 면제됩니다. 5년을 보유 중이라면 3년 미만은 이 방법으로 사용하여야 10% 세율 적용이 안됩니다. 만약 3년 보유 중이라면 2년 이상 사용해야 합니다. 3년 이상을 채우고 60% 이상의 기간을 사용해야 납부 금액을 줄일 수 있다는 것을 기억하세요. 사용할 용도가 없다면 주차장이나 재활용센터로 인가를 받는 방법도 있습니다. 1,000㎡ 땅을 소유 중이라면 주말농장으로 허가를 받아 면제받을 수도 있습니다.
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토지 양도소득세 계산방법에 대해 알아봤습니다. 비사업용 토지라도 장기보유 특별공제가 적용되니, 토지거래 전에 보유기간을 확인한 후 거래하길 바랍니다. 만약 토지와 건물을 함께 거래해야 한다면 토지와 건물은 따로 거래하는 게 세금 쪽으론 유리합니다.
